Expulsion locataire : la procédure complète pour le propriétaire (2026)

Loyers impayés, dégradations, nuisances… Quand un locataire manque gravement à ses obligations, le propriétaire peut légitimement vouloir récupérer son bien.

Mais l'expulsion d'un locataire est l'une des procédures les plus encadrées du droit français : longue, coûteuse et jalonnée de règles strictes qui protègent l'occupant. La moindre erreur (comme vouloir agir soi-même) peut se retourner lourdement contre le bailleur.

Voici la marche à suivre, étape par étape, pour expulser un locataire dans les règles en 2026 : les motifs valables, la procédure, les délais, la trêve hivernale, et surtout ce qu'il ne faut jamais faire 👇

📌 L'essentiel à retenir

• Un propriétaire ne peut jamais expulser son locataire lui-même : seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, le permet.
• Se faire justice soi-même (changer la serrure, couper l'eau, sortir les meubles) expose à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.
• L'expulsion doit reposer sur un motif légal valable : impayés, défaut d'assurance, troubles du voisinage, sous-location illégale, congé non respecté, etc.
• La procédure diffère selon que le bail contient ou non une clause résolutoire (désormais obligatoire dans tous les nouveaux baux).
• Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, le commandement de payer laisse 6 semaines au locataire pour régulariser (contre deux mois auparavant).
• Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions.
• Une procédure complète dure généralement de 6 mois à 2 ou 3 ans.

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GaspardAlexandre Plunian

Peut-on expulser un locataire ? Droits et devoirs du propriétaire

Commençons par lever une idée reçue : non, un propriétaire ne peut pas mettre son locataire dehors quand bon lui semble. L'expulsion n'est possible qu'à deux conditions : disposer d'un motif légal sérieux (un manquement avéré du locataire à ses obligations) et obtenir une décision de justice. Seul un juge est habilité à prononcer la résiliation du bail et l'expulsion, et seul un commissaire de justice (l'ancien huissier), éventuellement assisté des forces de l'ordre, peut l'exécuter.

Quels sont les motifs légaux d'expulsion d'un locataire ?

Avant toute démarche, il faut un motif recevable. La loi en reconnaît plusieurs, que l'on peut regrouper en une douzaine de cas. Les plus fréquents sont :

• les loyers et charges impayés (de loin le premier motif) ;
• le défaut d'assurance habitation contre les risques locatifs ;
• le non-versement du dépôt de garantie à l'entrée ;
• les troubles du voisinage (nuisances sonores ou olfactives récurrentes, comportement agressif…) ;
• la dégradation du logement ou un défaut manifeste d'entretien ;
• la sous-location ou la cession du bail sans autorisation écrite du bailleur ;
• le non-respect de la destination du logement (usage commercial d'un local d'habitation, par exemple) ;
• de fausses informations fournies à la signature (faux bulletins de salaire…) ;
• l'usage du logement pour une activité illégale ;
• le refus de quitter les lieux après un congé régulièrement délivré.

Parmi ces motifs, quatre seulement permettent d'actionner la clause résolutoire du bail (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) : le défaut de paiement du loyer ou des charges, le défaut de paiement du dépôt de garantie, le défaut d'assurance et le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux. Pour les autres motifs, il faudra passer par une résiliation judiciaire, à la libre appréciation du juge.

À noter : pour qu'un trouble du voisinage justifie l'expulsion, il doit être grave, continu et répété. Une fête isolée ne suffit pas, mais des nuisances quotidiennes et documentées, oui.

Clause résolutoire ou non : deux procédures différentes

Tout dépend de la présence, dans le bail, d'une clause résolutoire ou non. Cette disposition permet de résilier automatiquement le contrat en cas de manquement. Depuis la loi anti-squat de 2023, elle est obligatoire dans tous les nouveaux baux, mais les contrats plus anciens peuvent en être dépourvus.

La procédure d'expulsion étape par étape

Voici le déroulé type d'une procédure d'expulsion pour impayés, lorsque le bail contient une clause résolutoire.

Étape 1 : Le commandement de payer

Tout commence par un commandement de payer, délivré au locataire par un commissaire de justice. Cet acte, incontournable, rappelle le montant dû et vise la clause résolutoire. Il ouvre au locataire un délai pour régulariser sa situation.

Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, ce délai est de six semaines (contre deux mois auparavant) pour les baux récents. Les baux antérieurs dont la clause prévoit expressément deux mois peuvent conserver cet ancien délai : vérifiez le libellé de votre contrat. Si le locataire règle sa dette dans ce délai, la procédure s'arrête et le bail se poursuit.

Étape 2 : L'assignation devant le juge

Passé ce délai sans régularisation, le propriétaire fait assigner le locataire, par commissaire de justice, devant le juge des contentieux de la protection (le juge spécialisé des litiges locatifs, au tribunal judiciaire). Lors de l'audience, le juge peut constater la résiliation du bail, condamner le locataire à payer sa dette et une indemnité d'occupation, et prononcer son expulsion. Il peut aussi, pour un locataire de bonne foi, accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à 36 mois.

Étape 3 : Le commandement de quitter les lieux

Une fois l'expulsion prononcée, le locataire devient occupant sans droit ni titre. Le commissaire de justice lui signifie le jugement et lui délivre un commandement de quitter les lieux, qui ouvre en principe un délai de deux mois pour partir. Le locataire peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire (délai de grâce), selon sa situation.

Étape 4 : L'expulsion et le recours à la force publique

À l'expiration du délai, si le locataire est toujours là, le commissaire de justice procède à l'expulsion. En cas de refus ou d'absence, il ne peut pénétrer dans le logement qu'accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier : il doit alors demander le concours de la force publique à la préfecture. Si l'État tarde ou refuse, le propriétaire peut prétendre à une indemnisation.

(En l'absence de clause résolutoire, la procédure est plus courte sur le papier — assignation directe puis commandement de quitter les lieux sous deux mois — mais l'issue dépend entièrement de l'appréciation du juge.)

Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?

C'est la grande question des propriétaires, et la réponse a de quoi refroidir : une procédure d'expulsion pour impayés dure en moyenne 6 à 12 mois, et peut s'étendre jusqu'à 2 ou 3 ans en cas de difficultés (délais accordés par le juge, recours, trêve hivernale, dossier de surendettement…).

Ces délais expliquent pourquoi mieux vaut agir dès le premier impayé : plus on attend, plus la dette grossit et plus la procédure s'allonge.

L'expulsion locataire et la trêve hivernale

Impossible de parler d'expulsion sans évoquer la trêve hivernale. Instaurée en 1956, elle interdit toute expulsion locative entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante. Concrètement, même avec un jugement en main, vous ne pourrez pas faire expulser votre locataire durant ces cinq mois.

Attention toutefois : la trêve suspend l'exécution de l'expulsion, mais n'empêche pas d'engager ou de poursuivre la procédure. Vous pouvez donc saisir le juge et obtenir un jugement pendant l'hiver ; l'expulsion sera simplement exécutée dès le 1er avril.

Certaines situations échappent à la trêve hivernale :

• les squatteurs occupant illégalement un logement (délogeables à tout moment ; les sanctions ont été durcies par la loi du 27 juillet 2023, jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 € d'amende) ;
• les locataires à qui une solution de relogement adaptée est proposée ;
• les logements frappés d'un arrêté de péril ;
• certaines situations de violences conjugales ou de divorce, sur décision du juge.

Bon à savoir : la loi a instauré une amende pouvant atteindre 7 500 € pour le locataire qui se maintient dans le logement après une décision d'expulsion définitive.

Ce qu'un propriétaire n'a PAS le droit de faire

C'est le point le plus important de tout ce guide. Face à un locataire de mauvaise foi, la tentation d'agir soi-même est grande — c'est une très mauvaise idée, sévèrement punie. Vous n'avez jamais le droit de :

• changer ou forcer la serrure pour empêcher l'accès au logement ;
• pénétrer dans le logement en l'absence du locataire pour le vider de ses meubles ;
• couper l'eau, le gaz ou l'électricité ;
• saboter les compteurs ou les câbles (Internet, téléphone) ;
• recourir à la menace, à l'intimidation ou à la violence.

Toutes ces pratiques constituent une violation de domicile et exposent le propriétaire à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal). Le locataire peut en outre porter plainte. Rappelez-vous la règle d'or : seules les forces de l'ordre, mandatées après une décision de justice, peuvent procéder à une expulsion forcée. Votre patience est votre meilleure protection.

Peut-on arrêter ou suspendre une expulsion ?

Côté locataire, une expulsion n'est pas toujours inéluctable, et il est utile de le savoir en tant que bailleur. Un locataire de bonne foi peut arrêter la procédure en réglant sa dette et en reprenant le paiement du loyer avant l'audience : il peut alors demander au juge la suspension de la clause résolutoire et rester dans les lieux, à condition de respecter scrupuleusement l'échéancier fixé.

Plus tard dans la procédure, le dépôt d'un dossier de surendettement jugé recevable peut également suspendre l'expulsion, le temps qu'une solution soit mise en place. Ces recours rallongent d'autant la procédure — une raison de plus, pour le propriétaire, de privilégier la voie amiable en amont.

Faut-il un avocat pour expulser un locataire ?

L'avocat n'est pas toujours obligatoire, mais il est fortement recommandé, surtout en l'absence de clause résolutoire ou pour les motifs complexes (troubles, activité illégale, fausses informations). Le commissaire de justice, lui, est indispensable : il délivre les actes et exécute l'expulsion. Sachez enfin que le locataire aux revenus modestes peut bénéficier de l'aide juridictionnelle pour se défendre — un facteur qui peut allonger la procédure.

Comment éviter d'en arriver là ?

L'expulsion est un parcours long, coûteux et éprouvant. Le meilleur moyen de ne jamais l'engager, c'est de prévenir le risque en amont. Quelques réflexes font toute la différence :

• Bien sélectionner son locataire en vérifiant soigneusement son dossier (revenus, garant, cohérence des pièces).
• Insérer une clause résolutoire claire dans le bail — obligatoire, mais dont la rédaction mérite attention.
• Se protéger financièrement avec une assurance loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale, qui prennent en charge les loyers et souvent la procédure.
• Réagir dès le premier incident : une relance rapide et une solution amiable évitent la plupart des escalades.

Le conseil du bailleur : en tant que propriétaire, j'ai toujours considéré que la meilleure procédure d'expulsion est celle qu'on n'a jamais à lancer. Un dossier locataire solide à l'entrée et une réaction immédiate au premier retard règlent l'immense majorité des situations avant qu'elles ne dégénèrent.