Locataire en fin de bail : comment donner congé et récupérer son logement (2026)

La fin du bail approche et vous souhaitez récupérer votre logement ? Attention : en France, un propriétaire ne peut pas « mettre dehors » son locataire à la fin du bail comme il l'entend. La loi encadre très strictement cette possibilité.

Vous ne pouvez donner congé qu'à l'échéance du bail, pour un motif précis, en respectant un préavis et un formalisme rigoureux, sous peine de voir votre congé annulé et le bail reconduit automatiquement.

Ce guide vous explique, étape par étape, comment faire partir un locataire en fin de bail dans les règles en 2026, et ce que dit la loi de vos droits comme de ceux du locataire.

📌 L'essentiel à retenir

• Un propriétaire ne peut pas refuser librement de renouveler un bail : sans congé valable, le bail se reconduit automatiquement.
• Le congé n'est possible qu'à l'échéance du bail, pour l'un des trois seuls motifs légaux : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux.
• Le préavis à respecter est de 6 mois (location vide) ou 3 mois (location meublée) avant la fin du bail. C'est la date de réception qui compte.
• Un congé irrégulier (délai, forme ou mentions) est nul.
• On ne peut jamais expulser un locataire soi-même : s'il ne part pas après un congé valable, il faut saisir le juge.
• Les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes bénéficient d'une protection renforcée.

Peut-on faire partir un locataire en fin de bail ?

C'est la première chose à comprendre, et elle déjoue une idée reçue très répandue : non, vous ne pouvez pas récupérer votre logement librement à la fin du bail. Contrairement à ce que beaucoup imaginent, la fin du bail ne signifie pas la fin automatique de la location.

Si vous ne faites rien, le bail se reconduit tacitement aux mêmes conditions (pour 3 ans en location vide avec un bailleur particulier et 1 an en meublé). Pour reprendre votre bien, vous devez donc prendre l'initiative de donner congé à votre locataire et uniquement dans les cas et les formes prévus par la loi.

Les 3 seuls motifs de congé valables

La loi ne reconnaît que trois motifs permettant à un propriétaire de donner congé à son locataire pour la fin du bail. En dehors de ces cas, aucun congé n'est possible.

1. Le congé pour reprise

C'est le cas où vous souhaitez habiter le logement vous-même, ou y loger un proche. Les bénéficiaires possibles sont limitativement définis : vous-même, votre conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire, ainsi que vos ascendants et descendants (ou ceux de votre conjoint).

Le congé doit alors mentionner l'identité et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que le lien qui vous unit. La reprise doit être réelle : un congé pour reprise fictif expose à de lourdes sanctions.

2. Le congé pour vendre

Vous souhaitez vendre le logement libre de tout occupant, pour en tirer un meilleur prix. Ce congé « vaut offre de vente » : en location vide, il déclenche le droit de préemption du locataire, qui est prioritaire pour acheter le bien (le congé doit indiquer le prix et les conditions). En location meublée, le congé pour vendre est possible mais sans droit de préemption.

3. Le congé pour motif légitime et sérieux

Ce troisième motif vise les manquements du locataire : retards ou impayés de loyer répétés, troubles du voisinage, défaut d'assurance habitation, sous-location non autorisée… Le congé doit préciser la raison invoquée et s'appuyer sur des preuves solides. La loi ne définissant pas précisément ce qu'est un motif « légitime et sérieux », c'est le juge qui tranchera en cas de contestation du locataire.

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GaspardAlexandre Plunian

Le préavis à respecter

Le congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail, jamais en cours de bail, et en respectant un délai de préavis minimum :

• 6 mois avant la fin du bail pour une location vide ;
• 3 mois avant la fin du bail pour une location meublée.

Point important : c'est ladate de réception du congé par le locataire qui compte, et non la date d'envoi. Anticipez donc largement. Le congé doit être notifié par l'un de ces trois moyens : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. En location vide, vous devez également joindre la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire.

Un congé irrégulier est nul : attention aux erreurs de forme

Une simple erreur : préavis trop court, courrier jamais reçu, motif mal formulé, mention manquante.. suffit à rendre le congé nul.

Conséquence : le bail se reconduit automatiquement (pour 3 ans en location vide, 1 an en meublé), et vous devrez attendre la prochaine échéance pour recommencer. Autrement dit, une négligence peut vous coûter trois années.

Les locataires protégés : une limite importante

La loi protège les locataires les plus fragiles. Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans (à la date d'échéance du bail) dont les ressources sont inférieures aux plafonds du logement social — sauf si vous lui proposez une solution de relogement adaptée à proximité.

Cette protection ne s'applique toutefois pas si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou si vos propres revenus sont modestes. En cas de doute, l'ADIL de votre département peut vous éclairer.

Peut-on « expulser » un locataire en fin de bail ?

C'est une confusion à lever absolument, car les mots ont un sens juridique précis. On ne peut pas expulser un locataire simplement parce que le bail arrive à terme. Donner congé n'est pas expulser : c'est notifier la fin du bail pour un motif valable.

Mais que se passe-t-il si, malgré un congé parfaitement régulier, le locataire refuse de quitter les lieux à l'échéance ? Il devient alors occupant sans droit ni titre, et vous devez engager une action en validation du congé et en expulsion devant le juge des contentieux de la protection. Ce n'est qu'après une décision de justice qu'un commissaire de justice pourra procéder à l'expulsion, en respectant la trêve hivernale.

Les droits du locataire en fin de bail

De son côté, le locataire dispose aussi de droits qu'il est utile de connaître. Il peut quitter le logement à tout moment, sans attendre la fin du bail, en respectant son propre préavis : 3 mois en location vide (réduit à 1 mois en zone tendue ou dans certaines situations : mutation, perte d'emploi, premier emploi, bénéficiaire du RSA…), et 1 mois en location meublée.

Autre point important : lorsque vous lui donnez congé, le locataire n'est pas tenu de rester jusqu'au bout du préavis. Il peut partir quand il le souhaite pendant cette période et ne paiera alors le loyer que jusqu'à la remise des clés. En revanche, tant qu'il occupe le logement, il doit continuer de régler loyer et charges. La location se termine véritablement avec l'état des lieux de sortie, après quoi vous disposez d'un à deux mois pour lui restituer son dépôt de garantie (caution).

Mon conseil de bailleur

Après plusieurs fins de bail gérées, ma conviction est simple : sur un congé, tout se joue dans la forme et le calendrier. J'ai vu des propriétaires perdre trois ans parce qu'ils avaient envoyé leur lettre à 5 mois et 3 semaines de l'échéance au lieu de 6 mois, ou parce que le motif était mal rédigé.

Mon réflexe : je repère la date d'échéance très en amont, je prépare le congé au moins 7 mois avant pour absorber les délais postaux, et pour un enjeu important (reprise, vente), je passe par un commissaire de justice. Le coût de l'acte est dérisoire face au risque de voir le bail reconduit pour trois ans.

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