Loyer impayé : que faire ? La procédure complète, étape par étape (2026)
Votre locataire ne paie plus son loyer ? Chaque semaine compte. En matière de loyer impayé, le temps joue contre le propriétaire : passé trois mois, récupérer son argent devient très difficile. Il faut donc agir vite, mais surtout dans le bon ordre, car une démarche oubliée ou un délai manqué peut vous coûter votre garantie ou retarder toute la procédure.
Ce guide vous détaille, étape par étape, la marche à suivre en cas de loyer impayé en 2026 : relance, mise en demeure, activation des garanties, commandement de payer et expulsion.
📌 L'essentiel à retenir
- Un loyer est considéré comme impayé dès le premier jour de retard par rapport à la date prévue au bail : vous pouvez agir immédiatement.
- La règle d'or, c'est la rapidité : au-delà de trois mois d'impayés, les chances de récupérer l'intégralité de la dette chutent fortement. N'attendez jamais.
- La procédure se fait étape par étape : relance amiable → mise en demeure → activation de vos garanties → signalement CAF → commandement de payer → tribunal → expulsion.
- Si votre locataire perçoit une aide au logement (APL), vous devez signaler l'impayé à la CAF sous deux mois, sous peine d'une amende pouvant atteindre 8 010 €.
- Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, le délai du commandement de payer est réduit à six semaines pour les baux récents (contre deux mois auparavant).
- Vous ne pouvez jamais expulser vous-même votre locataire : cela vous expose à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Seul un commissaire de justice le peut, après décision de justice.
Quand parle-t-on de loyer impayé ?
Légalement, vous êtes en situation d'impayé dès le premier jour de retard par rapport à la date de paiement fixée dans le bail. Le locataire a l'obligation de régler son loyer et ses charges à cette date, même en cas de litige : vous êtes donc en droit d'agir dès le lendemain de l'échéance.
Alexandre Plunian
⚠️ Attention à ne pas confondre avec la notion d'impayé au sens de la CAF. Pour un locataire allocataire, la Caisse d'allocations familiales ne considère l'impayé comme « constitué » qu'à partir de deux mois de loyers non réglés (ou deux échéances si l'aide est versée directement au bailleur). Cette distinction a son importance pour vos démarches, comme nous le verrons plus loin.
Pourquoi faut-il réagir immédiatement ?
Les statistiques du recouvrement sont sans appel : au-delà de trois mois d'impayés, récupérer l'intégralité de la dette devient très difficile.
Le loyer représente environ un tiers du budget d'un ménage : trois mois d'impayés équivalent donc à un mois de revenus complet qui manque, une somme qu'un locataire en difficulté ne peut quasiment plus rembourser tout en continuant à payer son loyer normalement.
Chaque semaine compte. Dès le premier retard, enclenchez la procédure ci-dessous sans attendre que la dette ne devienne ingérable.
La procédure étape par étape pour gérer un loyer impayé
Voici la procédure étape par étape pour gérer un loyer impayé 👇
Étape 1 : La relance amiable
Avant toute démarche formelle, contactez votre locataire. Un simple appel, e-mail ou message suffit souvent à régler la situation : oubli, problème bancaire, décalage de salaire. Cherchez à comprendre l'origine du retard, car un locataire de bonne foi cherchera généralement une solution.
Si le retard se confirme, envoyez une lettre simple de rappel mentionnant la somme due. Et si le locataire traverse une difficulté passagère, vous pouvez formaliser un plan d'apurement, c'est-à-dire un échéancier écrit et signé pour étaler le remboursement de la dette. Conservez systématiquement une trace écrite de tous vos échanges : ils pourront servir devant le juge.
Étape 2 : La mise en demeure (LRAR)
Sans réponse ou sans régularisation après votre relance, passez à l'écrit formel : une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier n'est pas une simple formalité puisqu’il marquera le point de départ officiel de la procédure et sera exigé pour la suite.
Votre mise en demeure doit préciser le montant exact des loyers et charges dus, accorder un dernier délai de régularisation (10 à 15 jours sont conseillés) et mentionner les suites possibles en cas d'inaction (commandement de payer, procédure judiciaire).
Étape 3 : Activer vos garanties (caution, Visale, GLI)
En parallèle, faites jouer la garantie que vous avez mise en place à la signature du bail. Chacune a ses proposes caractéristiques :
- La caution (garant) : réclamez le paiement au garant dès le premier impayé, par LRAR. Avec une caution solidaire, vous pouvez réclamer la dette directement, sans avoir à prouver l'insolvabilité du locataire.
- La garantie Visale : vous devez déclarer l'impayé à Action Logement dans un délai de 30 jours après sa constitution. Passé ce délai, vous risquez de perdre la garantie.
- L'assurance loyers impayés (GLI) : déclarez le sinistre à votre assureur dans le délai prévu au contrat (souvent 30 à 45 jours maximum). Une déclaration hors délai entraînera la déchéance de garantie, c'est-à-dire le refus d'indemnisation. Une fois le sinistre déclaré, l'assureur prendra le relais et mandatera ses propres intervenants : ne lancez rien vous-même sans son accord.
Étape 4 : Signaler l'impayé à la CAF (si le locataire perçoit une aide)
Si votre locataire bénéficie d'une aide au logement (APL par exemple), vous avez l'obligation de signaler l'impayé à la CAF dès que la dette atteint le seuil légal, généralement deux mois de loyer, et dans un délai de deux mois. Faites-le de préférence par LRAR.
Ce signalement permet à la CAF de mettre en place un plan d'apurement, ce qui aide le locataire à conserver son aide tout en remboursant. Ne négligez pas cette étape : ne pas signaler l'impayé vous expose à une amende pouvant atteindre 8 010 € (source : Service-Public).
Étape 5 : Le commandement de payer
Si la phase amiable échoue, on entre dans la voie judiciaire. Vous mandatez un commissaire de justice pour délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Cet acte officiel rappelle le montant dû, le fondement légal et le délai de régularisation.
C'est ici qu'intervient une évolution récente et souvent mal comprise. Depuis la loi anti-squat du 27 juillet 2023, le délai laissé au locataire pour régler sa dette après le commandement de payer est passé de deux mois à six semaines. Ce délai de six semaines s'applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 29 juillet 2023. La Cour de cassation a toutefois précisé que les baux plus anciens, dont la clause résolutoire prévoit expressément un délai de deux mois, conservent cet ancien délai. Vérifiez donc le libellé exact de la clause de votre bail.
Étape 6 : Saisir le juge (tribunal judiciaire)
Si le locataire n'a pas régularisé ce qu’il vous doit à l'issue du délai, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire dont dépend le logement, pour faire constater la résiliation du bail et demander l'expulsion.
Lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €, une tentative préalable de conciliation (par un conciliateur de justice) est obligatoire avant de pouvoir saisir le juge.
Pour cela, préparez un dossier complet : bail et état des lieux, décompte détaillé des sommes dues, copies de vos relances, mise en demeure et commandement de payer, et échanges éventuels avec la CAF.
Étape 7 : Le commandement de quitter les lieux
Une fois la résiliation prononcée et l'expulsion ordonnée, le locataire devient un occupant sans droit ni titre. Vous lui facturez désormais une indemnité d'occupation et non plus un loyer. Vous chargez alors un commissaire de justice de lui signifier la décision et de lui délivrer un commandement de quitter les lieux.
Le locataire dispose généralement de deux mois pour partir. Il peut cependant saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire (délai de grâce), accordé selon sa situation (âge, état de santé, bonne foi, absence de solution de relogement).
Étape 8 : L'expulsion
Si le locataire ne quitte pas les lieux dans le délai imparti, le commissaire de justice procèdera à l'expulsion. En cas de refus ou d'absence du locataire, il doit demander le concours de la force publique à la préfecture. Si l'État refuse ce concours ou ne répond pas, vous pouvez demander une indemnisation.
Tableau récapitulatif de la procédure
Voici un récapitulatif de la procédure à suivre en cas de loyer impayé :
Ce qu'il ne faut JAMAIS faire
Face à un locataire qui ne paie plus, la tentation d'agir soi-même est grande. Mais c'est une très mauvaise idée, lourdement sanctionnée par la loi. Vous ne pouvez en aucun cas expulser votre locataire par vos propres moyens, ni changer la serrure, ni couper l'eau ou l'électricité, ni retirer ses meubles, ni recourir à l'intimidation.
Ces actes constituent une violation de domicile et vous exposent à des sanctions bien plus lourdes que l'impayé lui-même : jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende. Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet une expulsion légale. Gardez votre sang-froid et suivez la procédure : c'est votre meilleure protection.
Comment récupérer les sommes dues ?
Obtenir le départ du locataire ne signifie pas récupérer votre argent. Pour recouvrer la dette locative, plusieurs voies existent. Muni d'un titre exécutoire (le jugement), vous pouvez mandater un commissaire de justice pour procéder à des saisies.
Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire a été déjudiciarisée : le commissaire de justice peut désormais notifier directement l'employeur, sans repasser par une audience, ce qui accélère nettement le recouvrement.
Pour les créances les plus simples, la procédure d'injonction de payer permet aussi d'obtenir rapidement un titre. Enfin, gardez en tête que les loyers impayés se prescrivent par trois ans : vous pouvez réclamer la dette pendant ce délai, même après le départ du locataire.
Modèles de courriers
Voici différents modèles de courriers que vous pouvez utiliser :
Modèle de relance amiable (lettre simple ou e-mail)
Objet : Rappel : retard de paiement du loyer
Madame, Monsieur,
Sauf erreur de ma part, le règlement du loyer et des charges du mois de [mois / année], d'un montant de [montant] €, ne m'est pas parvenu à ce jour.
Je vous remercie de bien vouloir régulariser cette situation dans les meilleurs délais. Si le règlement a déjà été effectué, merci d'ignorer ce message.
En cas de difficulté passagère, n'hésitez pas à me contacter afin que nous trouvions ensemble une solution.
Bien cordialement, [Nom, prénom, coordonnées]
Modèle de mise en demeure (LRAR)
Objet : Mise en demeure de payer : loyers impayés (Lettre recommandée avec accusé de réception)
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous mets formellement en demeure de régler les loyers et charges impayés relatifs au logement situé [adresse], à savoir : – Loyer(s) de [mois / année] : [montant] € – Charges : [montant] € – Total dû : [montant] €
Conformément au bail et à la loi du 6 juillet 1989, je vous demande de régulariser cette somme dans un délai de 15 jours à compter de la réception de ce courrier.
À défaut, je me verrai contraint(e) d'engager une procédure judiciaire pouvant conduire à la résiliation du bail et à votre expulsion.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom, coordonnées]
Comment éviter les impayés à l'avenir ?
Pour limiter les risques d’avoir des impayés, il est important de :
- Vérifier soigneusement le dossier du candidat
- S'assurer que le bail contient bien une clause résolutoire
- D’exiger un dépôt de garantie
- Ou de prendre une garantie loyer impayé
Pour aller plus loin : consultez notre guide complet Assurance loyer impayé (GLI)
Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ?
La procédure est graduée : d'abord une relance amiable dès le premier retard, puis une mise en demeure par lettre recommandée (LRAR). En parallèle, vous activez vos garanties (caution, Visale sous 30 jours ou GLI) et signalez l'impayé à la CAF si le locataire perçoit une aide. En cas d'échec, un commissaire de justice délivre un commandement de payer, avant de saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion.
Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?
La loi anti-squat du 27 juillet 2023 a accéléré les procédures : le délai laissé au locataire après un commandement de payer est passé de deux mois à six semaines (pour les baux récents), et la clause résolutoire est désormais obligatoire dans tout nouveau bail. Depuis juillet 2025, la saisie sur salaire est aussi simplifiée.
Quel recours quand le locataire ne paie pas son loyer ?
Vous disposez de plusieurs recours : la voie amiable, l'activation de vos garanties (caution, Visale et assurance loyers impayés), puis la voie judiciaire via un commissaire de justice (commandement de payer, puis saisine du juge). Vous pouvez aussi engager une procédure de recouvrement de la dette (injonction de payer, saisie) et réclamer les sommes dues pendant trois ans.
Comment obliger un locataire à payer son loyer ?
On ne peut pas contraindre directement un locataire à payer, mais on peut l'y forcer légalement par étapes : mise en demeure, commandement de payer délivré par un commissaire de justice, puis jugement. Muni du titre exécutoire, le commissaire de justice peut alors procéder à des saisies (sur salaire, compte bancaire) pour recouvrer la dette. En revanche, se faire justice soi-même (changer la serrure, expulser) est illégal et sévèrement puni.
