Taxe d'ordures ménagères : qui paie, le locataire ou le propriétaire ?

La taxe d'ordures ménagères qui apparaît sur le décompte de charges, est-ce vraiment au locataire de la payer ? La réponse est oui… mais pas n'importe comment.

Cette taxe, réglée au fisc par le propriétaire, est bien récupérable sur le locataire, à condition de respecter des règles précises, de justification et de montant.

Que vous soyez locataire soucieux de ne payer que ce que vous devez, ou propriétaire qui veut récupérer sa charge sans erreur, voici le guide complet pour tout comprendre sur la taxe d'ordures ménagères 👇

📌 L'essentiel à retenir

• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est payée au fisc par le propriétaire, car elle figure sur son avis de taxe foncière.
• Mais elle fait partie des charges récupérables : le propriétaire est en droit de la refacturer intégralement au locataire.
• Seul le montant de la TEOM est récupérable. Les frais de gestion restent, eux, à la charge du propriétaire.
• Elle se calcule sur la moitié de la valeur locative cadastrale, multipliée par le taux voté par la commune (en moyenne 8 à 15 %).
• En cas de départ en cours d'année, la taxe est due au prorata du temps d'occupation.
• Le locataire peut exiger un justificatif : la copie de l'avis de taxe foncière mentionnant la ligne « ordures ménagères ».

Qu'est-ce que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (ou TEOM) est un impôt local institué par l'article 1520 du Code général des impôts. Comme son nom l'indique, elle sert à financer la collecte et le traitement des déchets ménagers sur le territoire de la commune ou de l'intercommunalité.

Elle concerne toutes les propriétés soumises à la taxe foncière sur les propriétés bâties : résidences principales et secondaires, mais aussi locaux professionnels, garages et parkings.

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Qui paie la taxe d'ordures ménagères : locataire ou propriétaire ?

Vis-à-vis de l'administration fiscale, c'est le propriétaire (ou l'usufruitier) qui est redevable : il reçoit l'avis et il paie. Plus précisément, c'est la situation au 1er janvier de l'année d'imposition qui détermine qui règle la taxe, pour l'année entière.

Mais lorsque le logement est loué, le propriétaire ne supporte pas cette charge de façon définitive. La TEOM correspond à un service dont profite directement l'occupant : à ce titre, la loi autorise le bailleur à la récupérer sur son locataire. Le mécanisme est donc simple : le propriétaire paie d'abord le fisc, puis se fait rembourser par le locataire au titre des charges locatives.

À noter : vous ne pouvez pas demander à votre locataire de payer directement la taxe au Trésor public à votre place. Le circuit légal, c'est : le propriétaire paie, puis récupère la somme sur le locataire.

La TEOM est-elle récupérable sur le locataire ?

Oui et c'est même une charge récupérable de plein droit. La TEOM figure expressément dans la liste officielle des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le locataire ne peut donc pas refuser de la payer, dès lors que le propriétaire respecte la procédure et fournit un justificatif (article 23 de la loi du 6 juillet 1989).

Mais attention à un point que beaucoup de bailleurs et de locataires ignorent : seul le montant de la taxe elle-même est récupérable. Sur l'avis de taxe foncière, l'administration ajoute des frais de gestion (frais d'assiette, de recouvrement et de dégrèvement), de l'ordre de 8 % en 2026. Ces frais ne sont pas récupérables : ils restent à la charge du propriétaire.

Comment calculer la taxe d'ordures ménagères du locataire ?

Bonne nouvelle : le calcul est identique à celui de la taxe foncière et il est accessible à tous une fois la logique comprise :

La formule de base

La TEOM se calcule ainsi :

👉 Base nette × taux communal = montant de la TEOM

La base nette correspond à la moitié de la valeur locative cadastrale (VLC) brute du logement (article 1521 du CGI), c'est-à-dire la même assiette que la taxe foncière après l'abattement de 50 %. Le taux, lui, est voté chaque année par la commune ou l'intercommunalité : il varie fortement d'un territoire à l'autre, généralement entre 8 et 15 %.

Le calcul au prorata en cas de départ

Si le locataire quitte le logement en cours d'année, il ne doit payer que la part correspondant à sa période d'occupation. La taxe est alors calculée au prorata temporis :

👉 Montant de la TEOM × (jours d'occupation ÷ 365)

Le justificatif : ce que le locataire peut exiger

La TEOM n'est exigible que sur justification. Le locataire est donc en droit de demander la copie de l'avis de taxe foncière faisant apparaître la ligne « Taxe d'enlèvement des ordures ménagères ».

En l'absence de ce justificatif, le locataire peut légitimement contester la régularisation de charges. Dans un immeuble collectif, il peut même demander la clé de répartition utilisée pour ventiler la taxe entre les différents logements. Enfin, sachez que le propriétaire dispose d'un délai de trois ans pour réclamer une TEOM oubliée (comme pour toute régularisation de charges) : une bonne raison, côté locataire, de vérifier les décomptes.

TEOM au réel ou au forfait : les règles selon le bail

La méthode de récupération dépend du type de bail et du régime de charges choisi.

En location vide, les charges sont obligatoirement récupérées au réel : la TEOM est intégrée aux provisions mensuelles sur charges, puis régularisée une fois par an au vu de l'avis de taxe foncière.

En location meublée, deux options existent. Avec des charges au réel, le fonctionnement est identique à la location vide. Mais si le bail prévoit des charges au forfait, la TEOM est réputée incluse dans ce forfait : elle ne peut plus être réclamée en supplément. Conséquence importante pour le bailleur : un forfait sous-estimé signifie une TEOM en partie perdue, sans rattrapage possible. Mieux vaut donc bien l'évaluer à la signature.

TEOM, REOM, TEOMi : ne pas confondre

La TEOM (taxe) est adossée à la taxe foncière et calculée sur la valeur locative, indépendamment de la quantité de déchets produits. La REOM (redevance d'enlèvement des ordures ménagères) est une alternative que certaines communes appliquent à la place : son montant dépend du service rendu (volume de déchets, nombre de personnes…) et elle est réglée directement par l'occupant, donc le locataire. Enfin, la TEOMi (TEOM incitative) ajoute à la TEOM classique une part variable liée au volume de déchets ; elle reste récupérable en totalité sur le locataire, mais son calcul au prorata est plus complexe.

Prix moyen et évolution de la taxe

Combien coûte réellement cette taxe ? En 2025, la TEOM s'élevait en moyenne à 144 € par habitant, selon l'UFC-Que Choisir, soit une hausse d'environ 20 % en cinq ans.

La montée en charge de la taxe générale sur les activités polluantes (TGAP) inscrite au budget 2026 laisse présager une poursuite de la hausse. Le montant réel varie toutefois énormément selon la commune et la valeur locative du bien : de quelques dizaines à plusieurs centaines d'euros par an.

Cas particuliers à connaître

Quelques situations méritent une attention spécifique :

👉 Logement vacant : si votre bien destiné à la location reste inoccupé, vous pouvez demander une réduction de la TEOM, à trois conditions cumulatives : l'inoccupation doit être indépendante de votre volonté, durer au moins trois mois, et concerner la totalité du bâtiment (ou une partie louable séparément). La demande doit être adressée aux services des impôts avant le 31 décembre de l'année suivante.

👉 Garage ou parking : la TEOM s'applique aussi aux garages et emplacements de stationnement soumis à la taxe foncière. Si vous louez un parking, la taxe est donc, elle aussi, récupérable sur le locataire dans les mêmes conditions.

👉 Exonérations : attention, les exonérations de taxe foncière liées à l'âge ou aux faibles revenus du propriétaire ne s'appliquent pas à la TEOM. De même, un logement temporairement exonéré de taxe foncière reste redevable de la TEOM.

👉 Bail commercial : la taxe ne peut être mise à la charge du locataire que si le bail le prévoit expressément.